Einen Campingplatz eröffnen klingt nach Traum – ist aber ein handfestes Bauprojekt mit Genehmigungsverfahren, Investitionssummen im sechsstelligen Bereich aufwärts und einem Betrieb, der rund um die Uhr läuft. Dieser Leitfaden zeigt Dir, was wirklich auf Dich zukommt: von der Standortwahl über Kauf oder Pacht bis zur Gewerbeanmeldung. Und er zeigt Dir, warum viele erfolgreiche Gastgeber heute klein anfangen – mit ein paar Stellplätzen im Grünen – bevor sie größer denken.

Kaufen, pachten oder neu bauen – welcher Weg passt zu Dir?

Die drei Einstiegswege unterscheiden sich grundlegend in Kapitalbedarf, Risiko und Gestaltungsfreiheit. Hier ein direkter Vergleich:

Kaufen, pachten oder neu bauen – Vergleich anzeigen

Kriterium	Bestehenden Platz kaufen	Pachten	Neu bauen
Kapitalbedarf	Hoch (einmalig)	Laufend (jährlich)	Sehr hoch
Genehmigungsaufwand	Gering (Bestand)	Gering (Bestand)	Sehr hoch (Jahre)
Gestaltungsfreiheit	Mittel	Eingeschränkt	Maximal
Risiko bei Misserfolg	Hoch (Kapital gebunden)	Überschaubar (Pacht endet)	Sehr hoch
Typischer Zeithorizont bis Betrieb	3–12 Monate	3–12 Monate	2–5 Jahre

Kaufen: Du investierst einmalig viel Kapital, bist dafür aber unabhängig und kannst den Platz nach Deinen Vorstellungen entwickeln. Bestehende Plätze haben oft Renovierungsbedarf – das ist gleichzeitig Chance und Kostenfaktor. Für einen Bankkredit wird in der Regel ein substanzieller Eigenkapitalanteil erwartet; ein überzeugender Businessplan ist Pflicht.

Pachten: Du zahlst jährlich und kannst mit weniger Startkapital einsteigen. Der Haken: Über die Laufzeit eines langen Pachtvertrags kannst Du mehr zahlen als beim Kauf. Außerdem bist Du an die Konditionen des Verpächters gebunden – Umbaumaßnahmen oder Investitionen müssen vertraglich abgesichert sein.

Neu bauen: Maximale Freiheit, maximales Risiko. Das Genehmigungsverfahren allein kann mehrere Jahre dauern (mehr dazu im Abschnitt Genehmigung). Nur sinnvoll, wenn ein geeignetes Grundstück vorhanden ist und Du einen langen Atem mitbringst.

Reale Kaufpreise und Pachthöhen

Campingplätze in Deutschland werden auf spezialisierten Immobilienportalen in einer breiten Preisspanne angeboten – von kleineren Betrieben im unteren sechsstelligen Bereich bis zu etablierten Plätzen mit Infrastruktur, die deutlich mehr kosten. Entscheidend für den Preis sind Lage, Stellplatzzahl, Ausstattung und Ertragslage. Für die Pacht gibt es keinen Einheitssatz: Üblich sind entweder ein fester Jahresbetrag oder ein umsatzabhängiger Anteil, der individuell verhandelt wird. Lass Dir vor Vertragsabschluss die Ertragsrechnung der letzten drei Jahre zeigen und schalte einen auf Gastgewerbe spezialisierten Steuerberater ein.

💡 Tipp: Bevor Du Dich auf Kaufpreise und Pachtverträge einlässt, lohnt sich ein Testlauf. Auf alpacacamping.de kannst Du bis zu drei Stellplätze auf Deinem Grundstück kostenlos anbieten – und bekommst so ein echtes Gespür dafür, was Gäste erwarten und ob das Gastgeber-Leben zu Dir passt.

Standort: Worauf es wirklich ankommt

Der Standort entscheidet über Auslastung, Genehmigungschancen und Zielgruppe – noch bevor Du einen Euro investierst. Vier Faktoren sind ausschlaggebend:

• Naturlage: Wald, See oder Fluss in unmittelbarer Nähe erhöhen die Attraktivität spürbar. Camper buchen Natur, nicht Infrastruktur.
• Erreichbarkeit: Gute Anbindung an Bundes- oder Landstraßen ist für Womo-Reisende Pflicht. Öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe erschließen zusätzlich eine jüngere Zielgruppe.
• Ausflugsziele im Umkreis: Sehenswürdigkeiten, Städte, Freizeitbäder oder Radwege verlängern die Aufenthaltsdauer und steigern den Umsatz pro Gast.
• Bodenbeschaffenheit: Weicher Boden eignet sich für Zeltplätze, fester und ebener Untergrund ist Voraussetzung für Wohnwagen und Womos. Staunässe oder Hanglagen erhöhen die Erschließungskosten erheblich.

Prüfe außerdem frühzeitig, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder im Außenbereich – das hat direkte Auswirkungen auf die Genehmigung (siehe nächster Abschnitt).

Genehmigung: Was Du wirklich brauchst (und wie lange es dauert)

Das Genehmigungsverfahren ist der häufigste Grund, warum Campingplatz-Projekte scheitern oder sich massiv verzögern. Wer hier unvorbereitet startet, verliert Jahre.

Bebauungsplan und Außenbereich

Liegt Dein Wunschgrundstück innerhalb eines bestehenden Bebauungsplans, der Campingnutzung ausweist oder zulässt, ist der Weg vergleichsweise klar: Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen, Auflagen erfüllen, fertig. Das ist der Idealfall.

Liegt das Grundstück im sogenannten Außenbereich – also außerhalb von Ortschaften und ohne gültigen Bebauungsplan –, ist ein Campingplatz-Neubau baurechtlich in der Regel nicht privilegiert und damit genehmigungspflichtig in einem aufwendigen Verfahren. In diesem Fall ist die Gemeinde ein zentraler Akteur: Ohne politischen Willen im Gemeinderat, den Bebauungsplan entsprechend zu ändern oder einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, kommt das Projekt nicht voran. Plane dafür intensive Gespräche mit der Gemeindeverwaltung ein – am besten noch vor dem Grundstückskauf.

In jedem Fall empfiehlt sich frühzeitig ein Fachanwalt für Baurecht sowie ein Gespräch mit dem zuständigen Landratsamt oder der Bauaufsichtsbehörde, bevor Du verbindliche Zusagen machst.

Zeitplan: Genehmigung und Bau

Zeitplan für Genehmigung und Bau anzeigen

Phase	Realistischer Zeitrahmen	Wichtigste Meilensteine
Standortprüfung & Vorgespräche	2–6 Monate	Gemeinde, Baurecht, Bodengutachten
Bauleitplanung (wenn nötig)	12–36 Monate	Bebauungsplan-Änderung, Gemeinderatsbeschluss
Bauantrag & Genehmigung	3–12 Monate	Baugenehmigung, Umweltauflagen
Erschließung & Bau	9–18 Monate	Sanitäranlagen, Wege, Anschlüsse
Gesamtdauer Neubau (realistisch)	2–5 Jahre	–
Übernahme Bestandsplatz	3–12 Monate	Due Diligence, Notarvertrag, Ummeldung

Diese Zeitrahmen sind Richtwerte. Komplexe Verfahren mit Umweltprüfung oder strittiger Bauleitplanung können deutlich länger dauern. Plane immer mit Puffer.

Rechtliche Auflagen: Was ein Campingplatz erfüllen muss

Wer einen Campingplatz eröffnet, muss bestimmte Mindeststandards erfüllen. Die Grundlage bilden die Camping- und Wochenendplatzverordnungen (CWVO), die je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sind. Die folgenden Anforderungen gelten in den meisten Ländern:

• Sanitäre Anlagen: Duschen, Toiletten, Waschräume und Entsorgungsstationen für Chemietoiletten sind Pflicht.
• Trinkwasser: Ein Zugang zu frischem Trinkwasser muss zwingend vorhanden sein.
• Zufahrt und innere Fahrwege: Der Platz muss von einer öffentlichen Verkehrsfläche erreichbar und durch innere Fahrwege erschlossen sein.
• Mindestgröße der Stellplätze: Ein Stellplatz muss mindestens 75 m² groß sein.
• Sicherheit: Ausreichende Beleuchtung, Einfriedung (Zaun oder Mauer), Brandschutz und eine jederzeit erreichbare Kommunikationsmöglichkeit sind vorgeschrieben.
• Abfallentsorgung: Mülleimer und geordnete Entsorgung müssen auf dem gesamten Gelände sichergestellt sein.

Wichtig: Die genauen Anforderungen variieren je Bundesland. Hole Dir vor der Planung die aktuelle Fassung der Verordnung Deines Bundeslandes beim zuständigen Landratsamt oder der Bauaufsichtsbehörde.

Gewerbeanmeldung und Rechtsform

Ohne eingetragenes Gewerbe darfst Du mit Deinem Campingplatz keine Einnahmen erzielen. Wähle zunächst die passende Rechtsform – Einzelunternehmen, GbR, UG oder GmbH – und lass Dich dabei von einem Steuerberater beraten. Anschließend folgen:

1. Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt
2. Eintrag ins Handelsregister (je nach Rechtsform)
3. Anmeldung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK)
4. Anmeldung bei der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) für den Unfallversicherungsschutz

Kosten und Rentabilität – konkrete Szenarien

Kostenblöcke: Neubau vs. Übernahme

Kosten für Neubau und Übernahme vergleichen

Kostenblock	Übernahme Bestandsplatz	Neubau
Kaufpreis / Grundstück	Hauptposten (variiert stark nach Lage und Größe)	Grundstückskauf + Erschließung
Renovierung / Modernisierung	Oft nötig (Sanitär, Wege, Strom)	Entfällt – aber Neubaukosten höher
Sanitäranlagen	Ggf. Sanierung	Komplettneubau
Erschließung (Wasser, Strom, Abwasser)	Meist vorhanden	Vollständige Neuanlage
Innere Fahrwege	Meist vorhanden, ggf. Instandsetzung	Neubau
Genehmigungskosten / Planung	Gering	Hoch (Architekt, Gutachten, Behörden)
Betriebsmittel / Erstausstattung	Teilweise vorhanden	Vollständig neu
Finanzierungsnebenkosten	Notar, Grunderwerbsteuer, Makler	Notar, Grunderwerbsteuer

Für die Finanzierung des Kaufs oder Baus kannst Du neben klassischen Bankkrediten auch Förderprogramme prüfen – etwa Angebote der KfW für Investitionen im Gastgewerbe oder Länderprogramme zur Tourismusförderung. Lass Dich hierzu von Deiner Hausbank und einem Steuerberater beraten, da sich Programme und Konditionen regelmäßig ändern.

Was verdient ein Campingplatz?

Grundsätzlich lässt sich mit einem Campingplatz Geld verdienen – wie viel, hängt von Lage, Auslastung, Stellplatzzahl und Zusatzangeboten ab. Ein paar Orientierungspunkte:

• Saisonalität: Die Hauptsaison (Mai–September) trägt den Großteil des Umsatzes. Wintercamping ist ein wachsendes Segment, aber noch immer eine Nische. Plane Deine Kalkulation konservativ und gehe nicht von Vollauslastung das ganze Jahr aus.
• Stellplatzpreise: Je nach Lage, Ausstattung und Region liegen die Nachtpreise für einen Stellplatz in einer breiten Spanne. Vergleiche aktuelle Preise auf Buchungsplattformen und beim ADAC Campingführer, bevor Du Deine Preisliste festlegst.
• Break-even: Bei einem Bestandskauf mit moderatem Renovierungsbedarf und guter Lage ist ein positiver Cashflow nach einigen Jahren realistisch. Ein Neubau mit hohen Anfangsinvestitionen braucht deutlich länger.
• Zusatzumsätze: Kiosk, Gastronomie, WLAN-Gebühren, Vermietung von Mietunterkünften (Glamping) oder Fahrrädern können den Umsatz pro Gast spürbar steigern.

Erstelle vor dem Start eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung mit realistischen Auslastungsszenarien (Best Case, Base Case, Worst Case). Ein Steuerberater oder Unternehmensberater mit Branchenerfahrung ist hier keine Ausgabe, sondern eine Investition.

Wie groß muss ein Campingplatz sein?

Eine gesetzliche Mindestgröße für den Gesamtplatz gibt es nicht – entscheidend ist, dass alle Auflagen erfüllt sind. Die einzelnen Stellplätze müssen jedoch mindestens 75 m² groß sein. In der Praxis sind Stellplätze zwischen 80 und 150 m² üblich, damit Wohnwagen, Vorzelt und Fahrzeug komfortabel Platz finden. Gäste honorieren großzügige Abstände zwischen den Plätzen – das ist ein echter Qualitätsfaktor.

Benefits: Womit Du Dich von der Konkurrenz abhebst

Lage und Preis entscheiden die erste Buchung. Was Gäste wiederkommen lässt, sind Details:

• Strom und WLAN: Heute kein Bonus mehr, sondern Erwartung. Auch für Remote-Arbeiter und digitale Nomaden relevant.
• Kiosk oder Gastronomie: Selbst ein kleiner Laden mit Grundversorgung (Brot, Getränke, Eis) steigert die Zufriedenheit und den Umsatz.
• Familienangebote: Spielplatz, Tischtennisplatte oder ein kleiner Bachlauf machen Deinen Platz für Familien zur ersten Wahl.
• Gemeinschaftsbereiche: Pavillon, Gemeinschaftsküche oder Feuerstelle schaffen Atmosphäre und werden in Bewertungen regelmäßig positiv erwähnt.
• Gewässernähe: Plätze an Seen, Flüssen oder der Küste sind in der Hauptsaison deutlich schneller ausgebucht – ein entscheidender Standortvorteil.
• Klassifizierung: Der Bundesverband der Campingwirtschaft (BVCD) und der Deutsche Tourismusverband (DTV) bieten kostenpflichtige Klassifizierungen an. Das jährlich zu erneuernde Qualitätsmerkmal hilft bei der Entscheidung unentschlossener Gäste.

Welche Aufgaben kommen auf Dich zu?

Mit der Eröffnung beginnt die eigentliche Arbeit. Was Dich erwartet:

• Branchenerfahrung aufbauen: Eigene Campingerfahrung oder frühere Tätigkeiten im Tourismus sind wertvolle Grundlagen. Besuche andere Plätze als kritischer Gast – das ist die beste Marktforschung.
• Selbst anpacken: Kleine Reparaturen, Rasenmähen, Sanitärkontrollen – wer das selbst erledigt, spart erheblich. Für spezialisierte Aufgaben (Elektrik, Buchführung) lohnt sich Fachpersonal.
• Gästezufriedenheit priorisieren: Negatives Feedback gehört dazu. Professionell und sachlich zu bleiben – auch bei schwierigen Gästen – ist eine Kernkompetenz.
• Verwaltung nicht unterschätzen: Steuererklärung, Buchungssystem, Meldepflichten, Versicherungen – das kostet mehr Zeit als gedacht. Digitale Tools helfen, aber ersetzen keinen Steuerberater.
• Erreichbarkeit rund um die Uhr: Als Platzbetreiber bist Du Ansprechpartner für alles – auch nachts. Auf größeren Plätzen übernimmt das ein Platzwart oder Nachtwächter.

Der Einstieg: Wohnmobilstellplatz als Testlauf

Ein Wohnmobilstellplatz oder ein kleiner privater Stellplatz im Grünen ist der niedrigschwelligste Einstieg ins Gastgeber-Dasein – und ein sinnvoller Test, bevor Du Hunderttausende Euro investierst. Der direkte Vergleich:

Privaten Stellplatz und Campingplatz vergleichen

Kriterium	Privater Stellplatz (1–5 Plätze)	Vollcampingplatz
Genehmigungsaufwand	Gering bis mittel (je nach Gemeinde)	Hoch bis sehr hoch
Startkapital	Gering	Hoch bis sehr hoch
Zeitaufwand	Nebenerwerb möglich	Vollzeit-Betrieb
Lerneffekt	Hoch – echte Gäste, echtes Feedback	–
Einnahmen	Nebeneinkommen	Haupteinkommen möglich

Viele erfolgreiche Gastgeber auf alpacacamping.de haben genau so angefangen: mit zwei oder drei Stellplätzen auf dem eigenen Hof oder im Garten, per Sofortbuchung buchbar, ohne großen Verwaltungsaufwand. Der Vorteil: Du lernst, was Gäste wirklich wollen, welche Fragen immer wieder kommen und ob Dir das Gastgeber-Leben liegt – bevor Du Dich langfristig bindest.

Auf alpacacamping.de kannst Du Deinen Stellplatz kostenlos anbieten und sofort Buchungen empfangen – ohne Monatsgebühr, ohne Vertragsbindung. Über 4.000 Gastgeber in der DACH-Region machen es bereits so.

Wer wissen möchte, wie hoch die Nachfrage in seiner Region ist, kann sich auf alpacacamping.de/discover einen Überblick verschaffen – und sieht direkt, wo Gäste aktiv nach Stellplätzen suchen.

Checkliste: 10 Schritte zum eigenen Campingplatz

1. Konzept und Zielgruppe definieren: Familien, Womos, Zeltcamper, Dauercamper – oder Mix? Das bestimmt Standort, Ausstattung und Preismodell.
2. Standort prüfen: Lage, Bodenbeschaffenheit, Erreichbarkeit, Bebauungsplan-Status – alles vor dem Kauf klären.
3. Vorgespräch mit der Gemeinde führen: Ohne politischen Rückhalt kein Neubau. Frühzeitig Kontakt aufnehmen.
4. Fachanwalt für Baurecht einschalten: Vor jeder verbindlichen Zusage oder Kaufentscheidung.
5. Businessplan erstellen: Wirtschaftlichkeitsrechnung mit drei Szenarien, Personalplan, Finanzierungsplan.
6. Finanzierung sichern: Eigenkapital, Bankkredit, Förderprogramme prüfen (KfW, Länderprogramme).
7. Baugenehmigung beantragen: Bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde; alle Auflagen der CWVO Deines Bundeslandes einplanen.
8. Gewerbe anmelden: Rechtsform wählen, Gewerbeamt, IHK, Handelsregister, Berufsgenossenschaft.
9. Platz erschließen und einrichten: Sanitäranlagen, Fahrwege, Strom, Wasser, Beleuchtung, Einfriedung.
10. Eröffnung und Marketing: Buchungsplattformen, eigene Website, Bewertungsportale – und ggf. Klassifizierung beim BVCD oder DTV beantragen.

Häufige Fehler und wie Du sie vermeidest

• Genehmigungsrisiko unterschätzen: Viele Gründer kaufen ein Grundstück, bevor sie die Genehmigungsfähigkeit geprüft haben. Immer erst baurechtliche Klärung, dann Kaufvertrag.
• Zu optimistische Auslastungsplanung: 100 % Auslastung in der Hauptsaison ist selten. Rechne mit realistischen Werten und plane Puffer für Reparaturen und Leerstand ein.
• Wintermonate ignorieren: Wer keinen Plan für die Nebensaison hat, hat sechs Monate lang kaum Einnahmen. Dauercamper, Wintercamping-Angebote oder Veranstaltungen können helfen.
• Alles alleine machen wollen: Buchhaltung, Recht, Bau – für spezialisierte Aufgaben Fachleute einsetzen. Das spart am Ende mehr, als es kostet.
• Gästefeedback ignorieren: Bewertungen auf Buchungsplattformen sind Dein wichtigstes Marktforschungsinstrument. Reagiere professionell und nutze Kritik zur Verbesserung.
• Zu spät mit dem Testlauf starten: Wer erst einen Campingplatz kauft und dann merkt, dass das Gastgeber-Leben nichts für ihn ist, hat ein teures Problem. Ein paar Stellplätze auf dem eigenen Grundstück zeigen Dir das viel günstiger.

FAQ: Campingplatz eröffnen

Was braucht man, um einen Campingplatz zu eröffnen?

Du brauchst ein geeignetes Grundstück, eine Baugenehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, die Erfüllung der Camping- und Wochenendplatzverordnung Deines Bundeslandes (Sanitäranlagen, Trinkwasser, Mindeststellplatzgröße, Brandschutz) sowie ein angemeldetes Gewerbe. Für Neubauten im Außenbereich ist außerdem ein Bebauungsplan oder eine Ausnahmegenehmigung erforderlich.

Wie viel kostet es, einen Campingplatz zu kaufen oder zu pachten?

Kaufpreise variieren stark nach Lage, Größe und Ausstattung des Platzes. Kleinere Betriebe sind im unteren sechsstelligen Bereich zu finden, etablierte Plätze mit guter Infrastruktur kosten deutlich mehr. Pachthöhen werden individuell verhandelt – entweder als fester Jahresbetrag oder als umsatzabhängiger Anteil. Lass Dir vor Vertragsabschluss die Ertragsrechnung der letzten Jahre zeigen.

Was verdient man mit einem Campingplatz?

Das hängt von Stellplatzzahl, Auslastung, Lage und Zusatzangeboten ab. Die Hauptsaison trägt den Löwenanteil des Umsatzes. Zusatzeinnahmen durch Gastronomie, Kiosk oder Mietunterkünfte (Glamping) können die Wirtschaftlichkeit deutlich verbessern. Erstelle vor dem Start eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mit realistischen Auslastungsszenarien.

Wie lange dauert die Genehmigung für einen Campingplatz?

Bei der Übernahme eines Bestandsplatzes sind 3–12 Monate realistisch. Für einen Neubau, insbesondere wenn eine Bebauungsplanänderung nötig ist, musst Du mit 2–5 Jahren Gesamtdauer rechnen – Genehmigungsverfahren und Bau eingerechnet. Frühe Gespräche mit der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde sind entscheidend.

Was ist der Unterschied zwischen Campingplatz kaufen und pachten?

Beim Kauf investierst Du einmalig viel Kapital und bist danach unabhängig. Bei der Pacht zahlst Du laufend, brauchst weniger Startkapital, bist aber an die Konditionen des Verpächters gebunden. Über eine lange Laufzeit kann die Pacht teurer werden als ein Kauf. Welche Option besser passt, hängt von Deinem Kapital, Deinem Businessplan und Deiner Risikobereitschaft ab.

Ist ein Wohnmobilstellplatz einfacher zu genehmigen als ein Campingplatz?

In der Regel ja. Ein privater Stellplatz für wenige Womos oder Zelte auf einem bereits genutzten Grundstück (z. B. Bauernhof) erfordert deutlich weniger Genehmigungsaufwand als ein vollwertiger Campingplatz. Die genauen Anforderungen hängen von der Gemeinde und dem Bundesland ab. Für einen schnellen, risikoarmen Einstieg ist der Stellplatz-Testlauf über eine Plattform wie alpacacamping.de der sinnvollste erste Schritt.

Welche Behörden sind für die Campingplatz-Genehmigung zuständig?

Primär die Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt oder kreisfreie Stadt). Bei Neubauten im Außenbereich ist außerdem der Gemeinderat einzubinden, da eine Bebauungsplanänderung politisch beschlossen werden muss. Je nach Projekt können auch Umweltbehörden, Gesundheitsamt und Straßenbauamt beteiligt sein.